Dein Haus ist oft dein größter einzelner Vermögenswert.
Und der einzige, den du nicht ersetzen kannst.
Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude selbst. Wie hoch die Summe angesetzt ist und ob ein Unterversicherungsverzicht vereinbart wurde, entscheidet im Schadenfall über sehr viel Geld.
Was genau zum Gebäude gehört
Die Abgrenzung zum Hausrat klingt akademisch und entscheidet im Schadenfall, welche der beiden Versicherungen zahlt.
Mauerwerk, Dach, Decken, Treppen, Fundamente. Also die Substanz, um die es geht.
Alles, was fest verbaut ist: Fenster, Türen, Sanitäranlagen, Heizung, Elektroinstallation, verlegter Bodenbelag, Einbauküchen, die individuell für das Gebäude gefertigt wurden.
Sachen, die der Instandhaltung oder der Nutzung zu Wohnzwecken dienen und fest am Gebäude angebracht sind, etwa Markisen, Antennen oder Briefkastenanlagen.
Je nach Vertrag Garagen, Carports, Zäune, Wege und Terrassen auf dem Versicherungsgrundstück. Sie müssen üblicherweise ausdrücklich mitversichert sein.
Alles, was du bei einem Umzug mitnehmen würdest, gehört dagegen zum Hausrat. Möbel, Kleidung, Technik, Geschirr, Teppiche. Die beiden Versicherungen greifen also ineinander, decken aber ausdrücklich verschiedene Dinge ab. Wer nur eine von beiden hat, hat eine Hälfte.
Bei Leitungswasserschäden an Bodenbelägen, Tapeten und Innenanstrichen einer vermieteten Wohnung sind Hausrat- und Gebäudeversicherung gleichzeitig betroffen. Die Versicherer haben dafür ein eigenes Teilungsabkommen, nach dem sie die Reparaturkosten untereinander aufteilen. Für dich heißt das: Melde den Schaden bei beiden und überlass ihnen die Abstimmung.
Welche Gefahren das Gebäude treffen können
Die drei klassischen Gefahrengruppen lassen sich auch einzeln versichern. Das ist selten sinnvoll und kommt in alten Verträgen trotzdem vor.
Brand, Blitzschlag, Überspannung durch Blitz, Explosion, Verpuffung, Implosion sowie Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeugs. Der klassische Kern jeder Gebäudeversicherung.
Bestimmungswidrig austretendes Wasser aus Zu- und Ableitungsrohren, Heizungs- und Klimaanlagen, Löschanlagen, Aquarien und Wasserbetten. Die Ursache ist egal: Verschleiß, Rost, Frost, ein angebohrtes Rohr, ein übergelaufenes Waschbecken. Auch Wasserdampf und Betriebsflüssigkeiten aus der Heizung zählen dazu.
Sturm ab , also rund 62 km/h. Lässt sich das nicht nachweisen, genügt der Beweis vergleichbarer Schäden in der Umgebung.
Eigene Gefahr neben dem Leitungswasser: Bruchschäden an den Rohren selbst, innerhalb des Gebäudes und auf dem Grundstück, soweit sie der Versorgung dienen. Dazu Frostschäden an Heizkörpern, Boilern, Armaturen und Sanitäreinrichtungen. Der Bereich unter dem Fundament gilt dabei üblicherweise nicht als innerhalb des Gebäudes.
Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch. Nur mit gesonderter Vereinbarung, der sogenannte Elementarschutz. Nach den letzten Jahren der wichtigste Zusatz überhaupt.
Eine Anlage auf dem Dach ist nicht automatisch mitversichert. Je nach Vertrag lässt sie sich einschließen oder braucht eine eigene Police. Vor der Installation klären, nicht danach.
Sechs Zusätze, die sich lohnen können
- Fahrzeuganprall. Ein Auto oder eine Schienenbahn fährt in dein Gebäude. Ausgenommen sind Fahrzeuge, die du, deine Bewohnerinnen oder deine Gäste gefahren haben, und Schäden an Einfriedungen, Hecken, Straßen und Wegen.
- Regenfallrohre innerhalb des Gebäudes. Bruch- und Frostschäden daran und Wasser, das daraus austritt. Standardmäßig nicht gedeckt.
- Rohrverstopfungen. Die Kosten, um Ableitungsrohre im Gebäude und auf dem Grundstück wieder frei zu bekommen.
- Umgestürzte Bäume. Entfernen, Abtransport und Entsorgung nach Sturm oder Blitzschlag, wenn keine natürliche Regeneration zu erwarten ist. Bereits abgestorbene Bäume sind ausgenommen, und die Grenze liegt meist im niedrigen vierstelligen Bereich.
- Graffiti. Beseitigungskosten, wenn Unbefugte Außenseiten verunstalten. Üblicherweise mit eigener Jahresgrenze und eigenem Selbstbehalt.
- Dekontamination von Erdreich. Wenn nach einem Schaden eine Behörde anordnet, das Erdreich zu untersuchen, zu reinigen oder auszutauschen. Ein Posten, der sehr schnell sehr groß wird.
Die Kosten neben dem eigentlichen Schaden
Nach einem großen Schaden ist die Reparatur nur ein Teil der Rechnung. Der Rest steht in den Bedingungen unter „versicherte Kosten".
Trümmer beseitigen, Reste abtragen, entsorgen. Bei einem Totalschaden allein ein fünfstelliger Posten.
Was für die Reparatur weggeräumt, gelagert und wieder aufgebaut werden muss, dazu provisorische Sicherungen wie Notdach oder Bauzaun.
Was du selbst unternimmst, um den Schaden zu begrenzen, wird ersetzt, auch wenn es erfolglos bleibt, solange du es für geboten halten durftest. Auf Verlangen muss der Versicherer den Betrag sogar vorschießen.
Muss beim Wiederaufbau nach heutigem Baurecht gebaut werden, etwa mit besserer Dämmung, entstehen Mehrkosten gegenüber dem alten Zustand. Ob und bis zu welcher Höhe sie getragen werden, steht im Vertrag.
Wird eine vermietete Wohnung unbewohnbar, ersetzt der Versicherer die ausgefallene Miete für eine begrenzte Zeit. Bei selbstgenutztem Wohnraum gibt es je nach Vertrag einen Mietwert.
Wenn du selbst vorübergehend nicht in deinem Haus wohnen kannst. Üblicherweise für einige Monate und bis zu einem Tagessatz.
Der Begriff, an dem hier alles hängt
Die Versicherungssumme steht nicht in Euro von heute, sondern in einer Rechengröße von 1914. Das klingt absurd und hat einen guten Grund.
Statt eines Eurobetrags wird festgehalten, was das Gebäude im Jahr 1914 gekostet hätte, in Mark. Das ist eine reine Rechengröße und kein historischer Preis. Sie ändert sich nicht, solange du nicht anbaust.
Jedes Jahr veröffentlicht das Statistische Bundesamt, wie sich Baupreise und Tariflöhne im Baugewerbe entwickelt haben. Daraus entsteht ein Faktor, mit dem der Wert 1914 hochgerechnet wird.
Sie wächst automatisch mit den Baukosten mit. Dafür steigt allerdings auch der Beitrag jedes Jahr. Das ist kein Fehler des Versicherers, sondern die Gegenleistung dafür, dass du nach einem Schaden wirklich neu bauen kannst.
Dieses Verfahren heißt gleitende Neuwertversicherung und ist der Grund, warum du nach dreißig Jahren immer noch ausreichend versichert bist, ohne selbst nachrechnen zu müssen. Daneben gibt es das Wohnflächenmodell, bei dem die Quadratmeterzahl die Grundlage bildet. Es ist einfacher und für Standardgebäude gedacht. Nicht jedes Gebäude lässt sich so versichern, und bei besonderer Ausstattung wird es schnell ungenau.
Ist die Versicherungssumme deutlich niedriger als der Wert des Gebäudes, darf der Versicherer im selben Verhältnis kürzen, und zwar bei jedem Schaden. Auch bei einem von 5.000 €. Deshalb ist der Unterversicherungsverzicht der wichtigste Punkt im Vertrag. Er gilt, wenn die Summe nach einem anerkannten Verfahren ermittelt wurde, also etwa über den Wert 1914 oder das Wohnflächenmodell.
Neuwert, Zeitwert und gemeiner Wert
Über den Beitrag entscheiden neben der Summe auch Risikomerkmale: Bauart und Dachart, die Nutzung, die Lage und die Schadenerfahrung der Region. Bestimmte Gebäude sind gar nicht oder nur nach Rückfrage versicherbar, etwa Reetdachhäuser, leerstehende Objekte oder Gebäude mit gewerblicher Nutzung.
Bauen, umbauen, leerstehen lassen
Drei Situationen, in denen der normale Gebäudeschutz nicht oder nicht mehr greift.
Während der Bauphase
Die Wohngebäudeversicherung beginnt erst mit der Bezugsfertigkeit. Für die Zeit davor gibt es die Feuerrohbauversicherung.
- Beim späteren Gebäudeversicherer meist beitragsfrei
- Deckt aber nur Brand, Blitzschlag und Explosion
- Leitungswasser, Sturm und Diebstahl vom Bau brauchen eine eigene Bauleistungsversicherung
Umbau und Leerstand
Beides sind Gefahrerhöhungen und müssen dem Versicherer angezeigt werden. Wer das unterlässt, riskiert den Schutz.
- Ein längerer Leerstand, etwa nach einem Auszug oder einem Erbfall
- Größere Umbauten mit offenem Dach oder entfernten Installationen
- Eine gewerbliche Nutzung, die vorher nicht bestand
Beim Kauf geht die Versicherung automatisch auf dich über.
Wer eine Immobilie erwirbt, tritt kraft Gesetzes in die bestehende Gebäudeversicherung ein. Du hast danach ein Sonderkündigungsrecht, und der Versicherer ebenfalls. Dieser Vertrag gehört deshalb zu den ersten Dingen, die nach dem Notartermin auf den Tisch müssen: Ist die Summe aktuell, sind Elementargefahren dabei, passt die Selbstbeteiligung?
Deine Pflichten im Schadenfall und davor
Die Gebäudeversicherung verlangt von dir mehr als jede andere Sachversicherung, und zwar schon lange bevor etwas passiert.
Vorher: die laufenden Obliegenheiten
- Das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand halten und Mängel unverzüglich beseitigen.
- Wasserführende Anlagen im Winter nicht einfrieren lassen. Räume ausreichend beheizen und das kontrollieren, oder alle Anlagen absperren, entleeren und entleert halten.
- Nicht genutzte Anlagen absperren und entleeren.
- Ein leerstehendes Gebäude regelmäßig kontrollieren und den Leerstand melden.
Wer diese Pflichten verletzt, riskiert die Leistung. Bei Vorsatz entfällt sie, bei grober Fahrlässigkeit darf gekürzt werden. Der Klassiker: die im Winter abgestellte Heizung im Ferienhaus.
Nachher: was zu tun ist
- Den Schaden begrenzen und Weisungen einholen Wasser abstellen, Notdach anbringen, Handwerkerin rufen. Und, soweit möglich, vorher beim Versicherer nachfragen, was er anordnet. Wer diese Pflicht vorsätzlich verletzt, verliert den Anspruch.
- Unverzüglich melden Telefonisch reicht zunächst. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern, nicht sofort.
- Bei Abhandenkommen zur Polizei Und dem Versicherer unverzüglich ein Verzeichnis der fehlenden Sachen einreichen.
- Die Schadenstelle unverändert lassen Bis der Versicherer sie freigibt. Wer vorher aufräumt oder repariert, macht die Feststellung unmöglich und trägt die Folgen.
- Untersuchung zulassen und Belege liefern Auskunft über Ursache und Höhe des Schadens, Zugang für Sachverständige, Rechnungen und Fotos.
Die Beweislast ist klar verteilt und meistens zu deinen Gunsten: Vorsatz muss der Versicherer beweisen. Von grober Fahrlässigkeit musst dagegen du dich entlasten. Und in jedem Fall gilt: War deine Pflichtverletzung weder für den Eintritt des Schadens noch für die Feststellung der Leistung ursächlich, bleibt der Schutz bestehen. Nur bei arglistiger Täuschung hilft das nicht.
Welche Gefahren, Klauseln und Entschädigungsgrenzen gelten, ob ein Unterversicherungsverzicht vereinbart ist und welche Obliegenheiten im Einzelnen bestehen, ergibt sich ausschließlich aus dem jeweiligen Vertrag. Zwischen den Anbietern gibt es hier erhebliche Unterschiede.
Du bist Eigentümerin und willst wissen, ob deine Summe reicht und ob Elementargefahren eingeschlossen sind?
Weitere Themen der Absicherung
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Stand: September 2026
- § 75 VVG, Unterversicherung
- § 81 VVG, Herbeiführung des Versicherungsfalles
- § 82 VVG, Abwendung und Minderung des Schadens
- § 83 VVG, Aufwendungsersatz
- § 95 VVG, Veräußerung der versicherten Sache
- GDV, Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung
- Statistisches Bundesamt, Baupreisindex
- BaFin, Verbraucherwissen zu Versicherungen
Diese Seite enthält allgemeine Informationen und stellt keine Versicherungs-, Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar. Ob und in welchem Umfang Versicherungsschutz besteht, ergibt sich ausschließlich aus dem jeweiligen Vertrag und seinen Bedingungen. Klauseln, Höchstgrenzen und Obliegenheiten unterscheiden sich zwischen den Anbietern erheblich.