Eine Immobilie, die sich zu großen Teilen
selbst finanziert.
Klingt nach Werbeversprechen. Ist aber schlicht die Funktionsweise – wenn die Zahlen stimmen. Hier erkläre ich dir, wie das rechnerisch funktioniert, welche Vorteile es gibt und wo die echten Risiken liegen.
Wie eine Kapitalanlageimmobilie funktioniert
Drei Parteien zahlen mit: deine Mieterin, das Finanzamt – und du.
Du kaufst eine Wohnung nicht, um darin zu wohnen, sondern um sie zu vermieten. Finanziert wird sie überwiegend über einen Bankkredit.
Die monatliche Rechnung
Auf der einen Seite steht deine Rate an die Bank plus die nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage). Auf der anderen Seite steht die Miete deiner Mieterin – und die Steuerersparnis.
Die Differenz ist dein monatlicher Eigenaufwand. Bei einer sauber gerechneten Anlage liegt der oft im niedrigen dreistelligen Bereich. In manchen Konstellationen bei null oder darunter, in anderen deutlich höher.
Der eigentliche Effekt ist die Tilgung. Mit jeder Rate gehört dir ein Stück mehr von einer Immobilie, die du zu einem großen Teil nicht selbst bezahlt hast. Nach 20 oder 30 Jahren ist der Kredit weg – die Wohnung bleibt. Und die Miete wird dann zu deinem Einkommen.
Die vier Renditequellen
- Tilgung durch die Mieteinnahmen: Deine Mieterin baut dein Vermögen mit auf.
- Steuervorteile: Abschreibung und Werbungskosten senken deine Steuerlast (dazu unten mehr).
- Wertsteigerung: Möglich, aber nicht garantiert – und in der Kalkulation sollte man sie besser nicht einplanen.
- Inflationsschutz: Deine Kreditschuld ist nominal fix, die Mieten steigen tendenziell mit. Inflation arbeitet hier ausnahmsweise für dich.
Spekulationsfrist: Danach ist der Verkaufsgewinn bei Privatpersonen in der Regel steuerfrei.
Lineare Gebäudeabschreibung pro Jahr, je nach Baujahr. Für Altbauten vor 1925 sind es 2,5 %.
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) – je nach Bundesland unterschiedlich.
Zwei Zahlen, mit denen du jedes Angebot einordnest
Du brauchst dafür keine Software. Ein Blatt Papier reicht.
Die Bruttomietrendite
Sie sagt dir, wie viel Miete du im Verhältnis zum Kaufpreis bekommst. Das ist die erste Frage bei jedem Exposé, und sie ist in dreißig Sekunden beantwortet:
Bruttomietrendite = Jahres-Nettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: 800 € Kaltmiete im Monat sind 9.600 € im Jahr. Bei 220.000 € Kaufpreis ergibt das 4,4 %.
Die Zahl allein entscheidet nichts. Eine hohe Rendite steht oft für eine schwächere Lage, eine niedrige für eine Stadt mit mehr Wertsteigerungspotenzial. Sie ist ein Filter, kein Urteil: Sie sagt dir vor allem, welche Angebote du gar nicht erst genauer anschauen musst.
Warum brutto? Weil Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung noch nicht drin sind. Die echte Rendite liegt darunter. Für den ersten Blick genügt sie trotzdem.
Die Kaufnebenkosten
Der Posten, der in Exposés selten steht und den ersten Kalkulationen am häufigsten fehlt. Er wird in aller Regel nicht mitfinanziert, du brauchst ihn also als Eigenkapital.
- Grunderwerbsteuer: des Kaufpreises, je nach Bundesland. Am niedrigsten in , am höchsten in .
- Notar und Grundbuch: zusammen etwa . Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, da gibt es nichts zu verhandeln.
- Maklerprovision: fällt nicht immer an und ist regional sehr unterschiedlich. Bei vermieteten Kapitalanlagen wird sie oft ganz vom Käufer getragen.
In Summe landest du je nach Bundesland und Objekt bei ungefähr 6 % bis 15 % des Kaufpreises. Bei 220.000 € sind das grob 13.000 € bis 33.000 €, die zusätzlich fällig werden und die nie in einer Wohnung stecken, sondern beim Staat, beim Notar und beim Makler.
Der monatliche Cashflow
Jetzt wird es konkret. Auf der einen Seite die Miete, auf der anderen alles, was tatsächlich abfließt:
65 € im Monat zahlst du hier drauf. Das klingt erst einmal nach Verlust und ist keiner: Von der Kreditrate ist ein wachsender Teil Tilgung, also Vermögensaufbau. Dazu kommt die Steuerersparnis, die in dieser Rechnung noch fehlt und den Betrag je nach Einkommen deutlich verändert.
Konservativ statt optimistisch. Ich rechne mit einem Mietausfall von einem Monat im Jahr, mit einer Instandhaltungsrücklage über dem gesetzlichen Mindestansatz und ohne jede Wertsteigerung. Wenn eine Wohnung so noch trägt, trägt sie auch, wenn etwas dazwischenkommt.
Rechnungen, die nur bei durchgehender Vollvermietung und 2 % jährlicher Wertsteigerung aufgehen, sind keine Kalkulation. Das sind Verkaufsunterlagen.
Alle Zahlen hier sind Rechenbeispiele mit angenommenen Werten, keine Prognose und kein Angebot. Zinssatz, Miethöhe und Nebenkosten unterscheiden sich je nach Objekt, Lage und Marktlage erheblich.
Warum das Finanzamt mitfinanziert
Der Punkt, der eine Kapitalanlage besonders für Frauen mit gutem Einkommen interessant macht.
Vermietung ist steuerlich eine Einkunftsart. Das heißt: Du darfst die Kosten gegenrechnen, die dir dabei entstehen.
Was du absetzen kannst
- Gebäudeabschreibung (AfA): Du setzt jährlich einen Prozentsatz des Gebäudewerts ab – gestaffelt nach Baujahr: vor 1925, von 1925 bis 2022, ab 2023. Der Clou: Das ist ein reiner Buchungsposten. Es fließt kein Geld ab, die Steuerlast sinkt trotzdem.
- Schuldzinsen: Der Zinsanteil deiner Kreditrate ist voll absetzbar.
- Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten
- Instandhaltung und Reparaturen
- Fahrtkosten, Kontoführung, Fachliteratur und weitere Werbungskosten
Übersteigen diese Kosten deine Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Den kannst du mit deinem übrigen Einkommen verrechnen – deine Einkommensteuer sinkt.
Je höher dein persönlicher Steuersatz, desto mehr ist dir ein steuerlicher Verlust wert. Für eine Akademikerin mit gutem Gehalt ist der Effekt spürbar; bei niedrigem Einkommen fällt er kaum ins Gewicht.
Deshalb ist eine Kapitalanlageimmobilie kein Produkt für jede – sondern eines, das zu einer bestimmten Einkommenssituation passt.
Nach zehn Jahren
Verkaufst du die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, bleibt der Veräußerungsgewinn bei Privatpersonen in der Regel steuerfrei. Das ist ein Unterschied zum Wertpapierdepot, wo Gewinne unabhängig von der Haltedauer der Abgeltungsteuer unterliegen.
Wichtig: Steuerliche Regelungen ändern sich und hängen stark von deiner persönlichen Situation ab. Ich rechne dir die Effekte durch, ersetze aber keine Steuerberatung. Für die verbindliche steuerliche Beurteilung ziehen wir gemeinsam eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzu.
Wüsstest du gern, ob eine Kapitalanlage für dich rechnerisch aufgeht?
Das lässt sich in einem Gespräch grob einordnen – lange bevor irgendeine Wohnung im Raum steht.
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Was die Bank von dir sehen will
Die häufigste Sorge: „Ich bekomme doch nie einen Kredit.“ Meistens stimmt das nicht.
Anders als beim Eigenheim rechnet die Bank bei einer Kapitalanlage die künftigen Mieteinnahmen anteilig mit ein. Das verbessert deine Position deutlich.
Worauf es ankommt
- Stabiles Einkommen: Unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit ist der einfachste Fall. Selbstständige brauchen meist zwei bis drei Jahresabschlüsse.
- Saubere Bonität: Keine negativen SCHUFA-Einträge, keine ausgereizten Dispo- oder Ratenkredite.
- Eigenkapital: Die Kaufnebenkosten solltest du in der Regel selbst tragen können. Je nach Situation sind auch Finanzierungen mit wenig Eigenkapital darstellbar – abhängig von Einkommen und Objekt.
- Das Objekt selbst: Lage, Zustand und Vermietbarkeit müssen für die Bank plausibel sein. Sie schützt damit auch dich.
Wenn eine Familiengründung absehbar ist, spielt das für die Finanzierung eine Rolle. Banken bewerten dein aktuelles Einkommen – und das ist während der Elternzeit niedriger.
Das heißt nicht, dass du dann keine Immobilie kaufen kannst. Es heißt nur, dass der Zeitpunkt bewusst gewählt werden sollte. Genau solche Dinge planen wir vorher durch.
Zinsbindung und Tilgung
Zwei Stellschrauben bestimmen deine Rate: die Zinsbindungsdauer und der anfängliche Tilgungssatz. Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, kostet aber etwas mehr Zins. Eine höhere Tilgung entschuldet dich schneller, erhöht aber die monatliche Belastung.
Was für dich richtig ist, hängt von deinem Zeithorizont ab – nicht von einer allgemeinen Faustregel.
Woran du eine gute Wohnung erkennst
Vier Ebenen, und die günstigste Wohnung fällt fast immer an einer davon durch.
Die Makrolage
Wächst die Stadt oder schrumpft sie? Entscheidend sind Einwohnerentwicklung, Arbeitsplätze und ob dort investiert wird. Die Makrolage trägt die Wertentwicklung über Jahrzehnte, und sie ist die einzige Ebene, an der du später nichts mehr ändern kannst. Eine Wohnung lässt sich sanieren, eine Stadt nicht.
Die Mikrolage
Der Weg von der Haustür: Wie weit zur nächsten Haltestelle, zum Supermarkt, zur Kita? Wie laut ist die Straße? Wie sieht das Nachbarhaus aus? Zwischen zwei Straßen einer Stadt können Welten liegen, und ein Exposé zeigt zuverlässig die schönere Seite. Deshalb: einmal selbst hinfahren, möglichst nicht sonntagvormittags.
Der Zustand, und zwar der ganze
Hier machen die meisten den Fehler, nur in die Wohnung zu schauen. Deine Wohnung kann frisch renoviert sein, während das Haus eine Dachsanierung vor sich hat. Bezahlt wird die anteilig von allen Eigentümern, also auch von dir.
- Dach, Fassade, Fenster, Heizung: Wann wurde das letzte Mal etwas gemacht?
- Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft: Wie viel liegt da, und reicht es für das, was ansteht?
- Beschlossene oder absehbare Sanierungen: stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlung
- Die Verwaltung selbst: Eine schlechte Hausverwaltung kostet dich über die Jahre mehr als eine alte Heizung
Die Vermietbarkeit
Wird genau diese Größe an genau diesem Ort nachgefragt? Ein 30-Quadratmeter-Apartment ist in einer Universitätsstadt schnell vermietet und in einer Kleinstadt mit Familienzuzug schwer. Eine Wohnung, die leer steht, ist auch günstig keine gute Kapitalanlage, denn die Kreditrate läuft weiter.
Und zwar bevor über einen Kaufpreis gesprochen wird. Wer sie nicht herausrückt, hat meist einen Grund.
- Teilungserklärung: Sie legt fest, was dir allein gehört und was der Gemeinschaft, und welche Rechte daran hängen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre: Die ehrlichste Quelle über ein Haus, die es gibt. Hier stehen Streitigkeiten, aufgeschobene Sanierungen und geplante Sonderumlagen
- Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Der bestehende Mietvertrag, falls die Wohnung vermietet ist: Miethöhe, Laufzeit, letzte Mieterhöhung
- Grundbuchauszug: Was ist in Abteilung II und III eingetragen?
Die Risiken – ohne Beschönigung
Wenn dir jemand eine Immobilie ohne Risiken verkauft, solltest du misstrauisch werden.
Eine Kapitalanlageimmobilie ist ein kreditfinanziertes Investment. Das erhöht die Chancen – und die Risiken.
Was schiefgehen kann
- Mietausfall: Die Wohnung steht leer oder die Mieterin zahlt nicht. Die Kreditrate läuft trotzdem weiter. Deshalb gehört ein Puffer zwingend dazu.
- Instandhaltung: Eine neue Heizungsanlage oder eine Dachsanierung wird über die Eigentümergemeinschaft umgelegt. Das kann vier- bis fünfstellig werden.
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung wird neu verhandelt. Liegt der Zins dann höher, steigt deine Rate.
- Wertentwicklung: Immobilienpreise können fallen. Bei schlechter Lage sogar dauerhaft.
- Geringe Liquidität: Ein ETF ist in zwei Tagen verkauft. Eine Wohnung braucht Monate – und der Verkauf kostet Geld.
- Klumpenrisiko: Eine einzelne Immobilie ist ein einzelnes Objekt an einem einzelnen Ort. Das ist das Gegenteil von Streuung.
- Aufwand: Auch mit Hausverwaltung bleibt Arbeit: Eigentümerversammlungen, Abrechnungen, Steuererklärung.
Eine Kapitalanlage kommt für mich erst infrage, wenn die Basis steht: Notgroschen vorhanden, Einkommen abgesichert, keine teuren Konsumkredite. Eine Immobilie ist ein Aufbau-Baustein – kein Startpunkt.
Passt das überhaupt zu dir?
Ich sage öfter „noch nicht“ als „ja“. Das gehört zum Job.
- Stabiles, gutes Einkommen (Steuervorteil wirkt spürbar)
- Notgroschen steht, Einkommen ist abgesichert
- Zeithorizont von mindestens 10–15 Jahren
- Du möchtest Vermögen breiter aufstellen als nur im Depot
- Du kannst einen monatlichen Eigenaufwand dauerhaft tragen
- Du willst später ein zusätzliches Einkommen im Alter
- Kein Notgroschen, keine Berufsunfähigkeitsabsicherung
- Unsichere oder schwankende Einkommenssituation
- Du brauchst das Geld absehbar wieder
- Größere Konsumkredite laufen noch
- Der Gedanke an Kredit raubt dir den Schlaf – das ist ein legitimes Argument
- Du willst maximale Flexibilität
Wie wir vorgehen würden
- Erst der Finanzplan. Wir schauen auf deine Gesamtsituation, nicht auf ein Objekt.
- Dann die Machbarkeit. Wie viel Finanzierungsrahmen ist realistisch, was bedeutet das monatlich für dich?
- Dann die Kalkulation. Cashflow, Steuereffekt, Puffer – konservativ gerechnet, nicht schöngerechnet.
- Erst danach ein konkretes Objekt. Und auch dann gilt: Du entscheidest in deinem Tempo.
Kein „nur noch heute verfügbar“. Keine Wohnung im ersten Gespräch. Keine Kalkulation, die nur bei durchgehender Vollvermietung und 2 % jährlicher Wertsteigerung aufgeht.
Begriffe, die dir begegnen werden
In Exposés und Bankgesprächen fallen Wörter, die niemand erklärt. Hier die wichtigsten.
- AfA (Absetzung für Abnutzung)
- Die jährliche steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts. Nach Baujahr gestaffelt: vor 1925, von 1925 bis 2022, ab 2023. Für neue Wohngebäude gibt es befristet auch eine degressive Variante mit auf den Restwert.
- Beleihungswert
- Der Wert, den die Bank deiner Wohnung für die Kreditvergabe zugrunde legt. Er liegt fast immer unter dem Kaufpreis, weil die Bank vom dauerhaft erzielbaren Wert ausgeht und nicht vom heutigen Marktpreis.
- Bonität
- Deine Kreditwürdigkeit aus Sicht der Bank. Dahinter steckt eine Haushaltsrechnung: Was kommt rein, was geht fest raus, was bleibt. Laufende Konsumkredite und eine hohe eigene Miete verschlechtern sie spürbar.
- Instandhaltungsrücklage
- Der Topf, in den alle Eigentümer monatlich einzahlen, um größere Reparaturen zu bezahlen. Ist er zu klein, kommt bei der nächsten Sanierung eine Sonderumlage.
- Nettokaltmiete
- Die Miete ohne jede Nebenkosten. Nur mit ihr wird gerechnet, denn die Betriebskosten legst du ohnehin auf die Mieterin um.
- Nicht umlagefähige Kosten
- Was du als Eigentümerin selbst trägst und nicht weiterreichen darfst: Verwaltervergütung, Instandhaltung, Rücklage. Genau diese Posten fehlen in geschönten Kalkulationen.
- Teilungserklärung
- Das Dokument, das ein Haus rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt. Es regelt auch Sondernutzungsrechte, etwa an Stellplatz, Garten oder Keller. Pflichtlektüre vor jedem Kauf.
- Tilgung
- Der Teil deiner monatlichen Rate, mit dem du den Kredit tatsächlich zurückzahlst. Der Rest ist Zins. Am Anfang ist der Tilgungsanteil klein und wächst mit jeder Rate.
- WEG
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft, also alle Eigentümer eines Hauses zusammen. Sie entscheidet über das Gemeinschaftseigentum, und du bist ab dem Kauf Teil davon, ob du willst oder nicht.
- Zinsbindung
- Der Zeitraum, für den dein Zinssatz feststeht. Danach wird neu verhandelt, zu den Konditionen, die dann gelten. Was am Ende der Zinsbindung offen ist, heißt Restschuld.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn meine Mieterin nicht zahlt?
Die Kreditrate läuft weiter, deshalb gehört ein Puffer zur Planung. Vorbeugen lässt sich an zwei Stellen: eine ordentliche Bonitätsprüfung vor dem Einzug und ein Objekt in einer Lage, in der man schnell neu vermietet. Mietausfallversicherungen gibt es, sie kosten allerdings und decken längst nicht jeden Fall.
Meine Rechnung geht deshalb von vornherein von einem Monat Mietausfall im Jahr aus.
Muss ich mich selbst um die Verwaltung kümmern?
Das Gemeinschaftseigentum verwaltet die Hausverwaltung, die von der Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Für deine eigene Wohnung kannst du zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen, die sich um Mietersuche, Abrechnung und Ansprechpartner kümmert. Beides kostet und gehört in die Kalkulation.
Wie viel Zeit kostet mich das im laufenden Betrieb?
Mit ordentlicher Verwaltung wenig: die jährliche Eigentümerversammlung, die Abrechnung prüfen, die Steuererklärung. Rechne trotzdem nicht mit null. Bei einem Mieterwechsel, einer Sonderumlage oder einer Sanierung bist du gefragt.
Brauche ich eine Steuerberaterin?
Spätestens für die Steuererklärung mit Vermietungseinkünften, besser schon vor dem Kauf. Ich rechne dir die steuerlichen Effekte durch, damit du eine Entscheidungsgrundlage hast. Die verbindliche steuerliche Beurteilung deines Falls darf und will ich nicht ersetzen.
Kann ich später eine zweite Wohnung kaufen?
Grundsätzlich ja, und für viele ist das der eigentliche Plan. Ob und wann es geht, hängt daran, wie die erste läuft: Einkommen, Tilgungsstand, Mieteinnahmen und die Bewertung durch die Bank. Wer die erste Wohnung eng kalkuliert hat, wartet auf die zweite deutlich länger.
Was, wenn ich später selbst einziehen möchte?
Möglich, aber nicht einfach so. Du müsstest der Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigen, dafür gelten enge Voraussetzungen und je nach Mietdauer Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten. Steuerlich endet mit der Selbstnutzung außerdem der Werbungskostenabzug.
Wenn Selbstnutzung ein realistisches Szenario ist, sollte das vor dem Kauf auf dem Tisch liegen und nicht danach.
Zuerst die Kapitalanlage oder zuerst das Eigenheim?
Rechnerisch spricht einiges für die Kapitalanlage zuerst: Deine Mieterin trägt einen großen Teil der Rate, die Vermietung ist steuerlich absetzbar, und ein Objekt, das sich weitgehend selbst trägt, belastet deine Bonität weniger als ein Eigenheim, das du allein bezahlst.
Trotzdem ist das keine Regel, sondern eine Abwägung. Ein Eigenheim ist selten eine reine Renditeentscheidung, und das ist auch in Ordnung. Wer in fünf Jahren sicher in den eigenen vier Wänden wohnen will, sollte sein Eigenkapital nicht vorher binden.
Die ehrliche Antwort lautet deshalb: Es kommt darauf an, wann du selbst wohnen willst und wie wichtig dir das ist.
Lass uns unverbindlich schauen, ob die Zahlen bei dir aufgehen.
Im Finanz-Check klären wir deine Gesamtsituation. Ob eine Immobilie dazu passt, ergibt sich daraus – oder eben nicht.
Dein Finanz-Check
- Deine finanzielle Ausgangslage
- Realistischer Finanzierungsrahmen
- Was eine Kapitalanlage monatlich bedeuten würde
- Ob der Zeitpunkt für dich passt
Kein Objektangebot. Kein Abschlusszwang. Rund 45 Minuten, kostenfrei.
Hinweis: Diese Seite enthält allgemeine Informationen zu Kapitalanlageimmobilien und stellt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Immobilien sind kreditfinanzierte Investments mit Risiken bis hin zum Kapitalverlust. Genannte Prozentsätze und steuerliche Regelungen entsprechen dem allgemeinen Stand und können sich ändern. Maßgeblich ist immer die Prüfung deiner persönlichen Situation und des konkreten Objekts.